Agevolazioni fiscali per interventi di recupero edilizio/2
Agevolazioni fiscali: tante opportunità per intervenire sui vostri immobili
parte2: INTERVENTI CONDOMINIALI
27/11/2018
Dopo aver visto, nel precedente approfondimento, le agevolazioni riguardanti le singole unità immobiliari, tracceremo con la presente una guida essenziale in merito agli inteventi condominiali ovvero quelle opere che interessano parti comuni neglil edifici plurifamiliari e che sono “agevolabili” dalla normativa vigente.
Essendo ambito delicato l'ambito condomini, è bene fare subito una premessa: cosa s'intende per parti comuni? Queste sono le parti dell'edificio riferibili a più unità immobiliari, anche con funzioni autonome indipendentemente dalla presenza di più proprietari. In sostanza: facciate esterne degli edifici, i tetti, le scale, gli ascensori, i portici, gli spazi pertinenziali, i lastrici solari, le fognature, etc.
Prima di tutto: su quali immobili?
Immobili residenziali ovvero tutti quelli individuati per gli interventi privati.
Per quali lavori spettano le detrazioni?
Anche qui la normativa è tecnica e pertanto si riportanole tipologie di lavori che sono:
manutenzione ordinaria
manutenzione straordinaria
restauro e risanamento conservativo
ristrutturazione edilizia
… ma per il comune condomino è tutto ristrutturazione!
Cerchiamo di comprendere meglio, riportando gli interventi più comuni rientranti nelle categorie sopra indicate:
- rifacimento e ripristino deli intonaci e tinteggiature interne/esterne
- opere impiantistiche per tenere in efficienza o integrare gli stessi
- sostituzione di pavimenti
- sostituzione di serramenti (del vano scala ovviamente o comunque non privati)
- impermeabilizzazione di coperture e lastrici solari
- verniciature di serramenti comuni
- eliminazione di barriere architettoniche (quindi rampe, servoscale, ascensori, etc)
- impianti di allarme e/o antieffrazione
- di risparmio energetico (“cappotti” che però rientrano anche in altre linee di agevolazioni)
- bonifica amianto
- nuova antenna comune (eliminando auelle private)
- riparazione-sostistuzione dei cancelli esterni
- sostituzioni gradini scale mantenendo le caratteristiche esistenti
- nuove lattonerie uguali alle preesistenti
- nuove pavimentazioni esterne ma con materiali analoghi agli esistenti
Esiste comunque un esauriente lista degli interventi ammessi per i condonii e redatta dall'Agenzia delle Entrate, che trovate al seguente link a partire da pg 33
Chi può portare le spese in detrazione?
Coloro che possono usufruire delle detrazioni sono ovviamente i proprietari delle u.i. in funzione delle quote millesimali derivanti dalle singole proprietà. Possono parimenti sostenere le spese e avere diritto alle agevolazioni i familiari conviventi, componenti da unione civile.
Fino a che importo si può portare in detrazione?
Novità importante: nel momento in cui scriviamo, la nuova legge di Bilancio per il 2019, ha appena propogato importi di spesa e % di detrazione (aspetti non scontati fino a qualche mese fa'). L'importo da portare in detrazione resterà pertanto il medesimo così come per gli interventi sulle singole u.i.: quindi parliamo di tetto massimo di spesa pari a 96.000 € di cui si potrà portare in detrazione il 50% ovvero 48.000 €. Attenzione però: questo vale, come detto, per ogni unità immobiliare! Pertanto la spesa totale sulle aree condominiali saà data dalla somma di tutti i massimali di spesa delle u.i. Se avrò, per esempio, un fabbricato con 8 appartamenti, il mio tetto di spesa sarà pari a 968.000 € per una somma detraibile pari a 384.000 €.
Note amministrative
Come pagare: a differenza degli interventi “privati”, i pagamenti delle opere (eseguite sempre tramite bonifici bancari dove verrà indicato tutto quanto richiesto) vanno fatti al condominio il quale poi provvederà ai versamenti ufficiali per ottenere la detrazioni.
L'ammninistratore condominiale o chi per esso, a fronte dei pagamenti effettuati dai condomini, rilascerà apposita certificazione dalla quale emerge l'importo liquidato in funzione dei millesimi posseduti.
Evidenza va data al concetto dei condominio minimo: questi sono quelli fino a 8 u.i. Tali condomini non hanno l'obbligo di nominare un amministratore e nemmeno quello di dotarsi di un codice fiscale. Non per questo non hanno diritto alle agevolazioni fiscali. Infatti, i vari proprietari eseguiranno comunque i pagamenti indicando il proprio codice fiscale dovendo dimostrare in seguito (vista la mancanza delle certificazione dell'amministratore immobiliare) la reale esecuzione dei lavori sulle parti condominiali (quasi obbliogatorio pertanto la dichiarazione di un tecnico)
IVA: è possibile applicarla al 10% per interventi di manutenzione ordinaria e staraordinaria (quindi la maggior parte degli interventi) per la prestazione e anche per i beni se rientrano nell'appalto. Ma, allo stesso modo che per gli interventi privati, se i beni sono significativi (si veda la guida sopra a pg 13), l'iva ridotta al 10% potrà esserrci per la quota pari alla prestazione di servizio. Facciamo un esempio: sostituzione dei serramenti del vano scala. Importo di spesa totale di 20.000 €; importo detraibile pari al 50% ovvero 10.000 €. Dell'appalto vi sono 5.000 € di posa in opera e restanti 15.000 € di fornitura delle finestrature. Avremo pertanto che i 5.000 € della posa e altri 5.000 € dei serramenti saranno in fattura con iva al 10% mentre ai rimanenti 10.000 € di fornitura di serramenti verrà applicato il 22%.
E' bene inoltre ricordare che non è possibile applicare Iva ridotta (e quindi non la si può richiedere al momento dell'acquisto) per i beni acquistati direttamente dal committente (in questo caso il condominio) o, più in generale, per i beni forniti da un soggetto diverso dall'esecutore dei lavori. Lo stesso dicasi per le prestazioni professionali (tecnici in questo caso che siano intervenuti a vario titolo nello svolgimento dei lavori). Infine, Iva ridotta non applicabile alle ditte che lavorano in subappalto.
Per tutti gli altri interventi (restauro, risanamento, ristrutturazione ma come intesa dalla normativa nazionale) è applicabile indistintamente Iva ridotta al 10%.
